當前全國人民正眾志成城抗擊新型冠狀病毒肺炎，突如其來的疫情疊加春節放假、復工推遲、人員隔離等因素讓眾多企業、民眾措手不及，不少中小微企業損失慘重。大疫當前，同舟共濟方能共克時艱。為此，不少負有社會責任感的商場、辦公樓業主主動宣布進行租金減免。在為這些業主點贊的同時，很多承租人也在咨詢如果業主沒有主動進行租金減免，那么承租人能否要求進行房屋租金減免呢？為此，本文擬對此進行相應的分析解答。

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房屋租金減免的法律依據和方式

我國《合同法》第二百一十二條規定“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”按照該法規定，出租人的主要義務是按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。承租人的主要義務應當按照約定的期限支付租金。因此，租金減免的依據和方式主要有五種

1、約定減免

即雙方的租賃合同中對于租金減免的情形進行了明確約定，比如雙方合同中約定，在發生疫情導致承租人不能正常使用房屋的情況下可按一定比例減付租金，則承租人可以直接援引該條款，要求進行租金減免。

2、法定減免

即直接適用《合同法》中關于租金減免的規定，比如《合同法》第二百二十八條因租賃物權利瑕疵的租金減免，第二百三十一條因租賃物滅失的租金減免，第二百二十一條因出租人未履行維修義務的租金減免，這些都屬于法定減免情形。但是，《合同法》并未明確規定疫情影響房屋使用而減免租金的情形。

3、協商減免

在不符合約定減免和法定減免的情況下，減免租金本質上是對租賃合同的一種變更，需要承租人和出租人協商達成一致意見。在雙方就因疫情影響而減免租金的金額、方式達成合意的情況下，通過補充協議的方式進行減免。

4、不可抗力減免

我國《民法總則》第180條規定，“因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。”根據我國《合同法》第一百一十七條規定，不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。根據《合同法》第九十四條的規定，因不可抗力不能實現合同目的的，當事人可以解除合同?？梢?，不可抗力可以導致合同解除、免責或雙方合理分擔損失的法律后果。

5、情勢變更減免

情勢變更并非法律法規的直接規定，而是源于司法解釋的規定。2009年5月13日起施行的最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十六條確立了情勢變更原則，即：合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。

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新冠肺炎疫情是否屬于不可抗力

2020年1月20日，國家衛健委正式發布2020年第1號文件，將新冠肺炎（全稱新型冠狀病毒感染的肺炎）納入《中華人民共和國傳染病防治法》規定的乙類傳染病，并按該法第四條的規定，采取甲類傳染病的預防、控制措施。我國《突發公共衛生事件應急條例》第2條明確規定突發公共衛生事件，是指突然發生，造成或者可能造成社會公眾健康嚴重損害的重大傳染病疫情、群體性不明原因疾病、重大食物和職業中毒以及其他嚴重影響公眾健康的事件。據此，本次新冠病毒疫情與2003年非典疫情同屬于《突發公共衛生事件應急條例》中規定的突發公共衛生事件。那么，參照最高人民法院《關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》（現已失效）第三條規定，（三）由于“非典”疫情原因，按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛案件，可以根據具體情況，適用公平原則處理。因政府及有關部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當事人根本不能履行而引起的糾紛，按照《中華人民共和國合同法》第一百一十七條和第一百一十八條的規定（即不可抗力的規定）妥善處理?？紤]到本次新冠肺炎的確診人數已遠遠超過非典肺炎的確診人數，無論是防控措施和對社會經濟的影響上都較非典有過之而無不及。因此，因新冠肺炎疫情而不能履行合同的，應視為不可抗力。

新冠疫情作為不可抗力目前也已得到社會的廣泛共識。2020年1月30日中國國際貿易促進委員會發布了《中國貿促會出具不可抗力事實性證明指南》，表示企業可向其申請辦理與不可抗力相關的事實性證明。2020年2月10日，全國人大法工委發言人表示，因疫情防控不能履行合同屬不可抗力。

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因新冠肺炎疫情主張減免租金的是適用不可抗力還是情勢變更

一般而言，很少有當事人在租賃合同中寫明因疫情適用租金減免的條款，那么在雙方又不能達成一致意見的情況下，承租人要求以新冠肺炎疫情為由減免租金是適用不可抗力還是情勢變更呢？對此，筆者認為，新冠肺炎疫情并不必然導致減免租金的后果，是否構成不可抗力而減免租金或構成情勢變更而調整租金的情形，應當具體租賃合同及其履行情況進行分析。對此，參考非典時期的司法實踐，可以得出如下結論：

（一）可以適用不可抗力而減免租金的情形及其適用原則

1、因政府及有關部門為防控疫情采取的行政措施直接導致租賃合同不能履行的。根據我國《傳染病防治法》第四十二條、第四十五條規定，傳染病暴發、流行時，縣級以上地方人民政府為了切斷傳染病的傳播途徑，可以采取的行政措施包括但不限于（一）限制或者停止集市、影劇院演出或者其他人群聚集的活動；（二）停工、停業、停課；（三）封閉可能造成傳染病擴散的場所；（四）臨時征用房屋等等。這些行政措施如果造成租賃合同不能履行，顯然都屬于不可抗力。

2、因新冠肺炎疫情原因致使房屋租賃合同不能履行的。主要是指疫情防控期間，因為疫情本身的影響導致租賃合同不能履行。比如承租人春節前在某城市與出租人就商鋪經營簽署了租賃合同，計劃春節假期后進行交付運營，不料春節期間因系密切接觸人員隔離等原因無法返程，導致房屋交付手續無法完成。

在上述情形下，如果租賃合同因疫情影響不能履行，則承租人可以要求就租賃合同不能履行期間的租金予以相應減少或免除，就該等損失與出租人進行合理分擔。如果因疫情采取的行政措施長期不能解除，導致租賃合同不能實現，承租人則可要求解除租賃合同。

（二）新冠疫情沒有造成租賃合同不能履行的則不構成不可抗力

不可抗力的適用具有嚴格的條件。對此，我們可以參考非典期間的司法實踐。廣東省高級人民法院、北京市第二中級人民法院課題組在2003年第6期《法律適用》發表的《正確處理“非典”疫情構成不可抗力免責事由案件》一文中寫道：“要從嚴把握非典型肺炎疫情構成不可抗力免責事由的認定標準，即:非典型肺炎疫情作為一種不可抗力的客觀情況，必須發生在合同成立以后，履行以前。如果當事人一方在合同訂立以前發生非典型肺炎疫情，或者在遲延履行合同期間發生非典型肺炎疫情,不能認定為不可抗力。而且，非典型肺炎疫情作為不可抗力事件，必須影響到合同的正常履行。如果在合同履行中遇到非典型肺炎疫情，但并沒有導致當事人不能按合同履行，此種情況不能視為不可抗力。要嚴格甄別不可抗力事件，防止債務人借非典型肺炎疫情發作，以不可抗力為借口逃避合同義務。”

可見，新冠肺炎疫情構成租賃合同的不可抗力需同時滿足以下條件：首先，新冠疫情發生在租賃合同簽訂之后，履行期限屆滿之前；其次，新冠疫情的發生必須影響到租賃合同的正常履行。若不滿足上述任一條件，則新冠肺炎疫情不能構成不可抗力事件。另外，承租人在疫情發生前已經欠付的租金也不得以不可抗力為由要求減免。

（三）可以情勢變更為由請求減免租金的情形及其適用原則

如前所述，在新冠疫情構成不可抗力的情況下，不應主張情勢變更。那么在在新冠疫情不構成不可抗力的情況下，能否以情勢變更為由要求減免租金呢，對此，結合司法實踐的主要裁判觀點，筆者認為：

1、當新冠疫情的發生給承租人造成了超出正常商業風險的經濟損失時，承租人可依據情勢變更原則要求業主減免租金。

本次新冠疫情對于第三產業傷害巨大。對于商場、餐飲、娛樂、高租金服務業領域的承租商戶而言，即便沒有關門歇業，客流量的大幅度減少和無法正常辦公無疑也將造成其營業額的銳減。尤其對于繳納固定月租金的承租商戶，疫情期間的房租將成為不可承受之重。該種情形下，承租商戶可以疫情的發生給其造成了超過正常市場經營風險的損失為由，主張情勢變更，請求進行租金減免。比如，煙臺市中級人民法院在(2018)魯06民終268號李培艷、萊州市永安路街道西關居民委員會追償權糾紛一案中法院就認為，“非典”疫情系不可預知的災害，對租戶造成經濟損失是客觀存在的，且該損失超出了市場風險的范圍，并維持了原審適用情勢變更減免租戶非典疫情期間兩個月房租的判決。

2、當疫情并未使得商戶承租房屋的目的落空，繼續履行租賃合同并不會對一方當事人不公平的，新冠疫情不構成情勢變更。

2009年7月《最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》指出“人民法院要合理區分情勢變更與商業風險。商業風險屬于從事商業活動的固有風險，諸如尚未達到異常變動程度的供求關系變化、價格漲跌等。情勢變更是當事人在締約時無法預見的非市場系統固有的風險。人民法院在判斷某種重大客觀變化是否屬于情勢變更時，應當注意衡量風險類型是否屬于社會一般觀念上的事先無法預見、風險程度是否遠遠超出正常人的合理預期、風險是否可以防范和控制、交易性質是否屬于通常的“高風險高收益”范圍等因素，并結合市場的具體情況，在個案中識別情勢變更和商業風險。”因此，疫情發生是否構成租金可減免情勢變更理由，需要進行個案識別與分析，不可一概而論。比如，在 (2007)桂民四終字第1號惠州市國航汽車貿易有限公司等與廣西航空有限公司租賃合同糾紛上訴案中，廣西自治區高級人民法院認為：“‘非典’這一突發事件的發生，雖然給酒店業的經營造成一定的影響，但不能必然導致上訴人承租大廈經營酒店目的的落空，上訴人申請停業是其經營策略而非“非典”導致的必然結果。故‘非典’對上訴人與廣升公司之間租賃合同的履行基礎不構成實質影響，不能成為可變更或解除租賃合同的情勢變更狀況。”

   3、新冠疫情構成情勢變更時租金減免的基本原則

新冠疫情的發生作為一種突如其來的公共衛生突發事件，其對各行各業的沖擊前所未有，承租人的損失并非出租人所造成，所以即便適用情勢變更，也應當是基于公平原則，合理分擔租金損失，而不是完全免除承租人的全部租金或者解除合同。只有在變更合同仍會對一方當事人不公平或仍不能實現合同目的時，才應當考慮解除合同。正如《最高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》所指出“在調整尺度的價值取向把握上，人民法院仍應遵循側重于保護守約方的原則。適用情勢變更原則并非簡單地豁免債務人的義務而使債權人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地調整雙方利益關系。在訴訟過程中，人民法院要積極引導當事人重新協商，改訂合同；重新協商不成的，爭取調解解決。”

就新冠疫情影響而進行租金調整幅度而言，可以參考各地出臺的應對疫情減免租金的具體措施。比如北京市應對疫情促進中小企業發展的16條措施中，就規定從事生產經營活動，按照政府要求堅持營業或依照防疫規定關閉停業且不裁員、少裁員的，免收2月份房租；承租用于辦公用房的，給予2月份租金50%的減免。

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以新冠肺炎疫情為由申請房屋租金減免的途徑

要求租金減免前，承租人應當首先查閱所簽署的房屋租賃合同，若租賃合同對因疫情減免有明確約定的，則按該約定辦理，若租賃合同對此沒有約定的，則可通過下述方式途徑爭取租金減免。

（一）申請政策性租金減免

目前，為切實減輕疫情對中小微企業生產經營影響，幫助企業共渡難關和穩定發展，各地都陸續出臺了一系列包括減免租金在內的各項應對措施。以北京為例，2020年2月5日北京市人民政府辦公廳發布了《關于應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響促進中小微企業持續健康發展的若干措施》，其第二條措施就是減免中小微企業房租。該條規定“中小微企業承租京內市及區屬國有企業房產從事生產經營活動，按照政府要求堅持營業或依照防疫規定關閉停業且不裁員、少裁員的，免收2月份房租；承租用于辦公用房的，給予2月份租金50%的減免。對承租其他經營用房的，鼓勵業主(房東)為租戶減免租金，具體由雙方協商解決。對在疫情期間為承租房屋的中小微企業減免租金的企業，由市區政府給予一定資金補貼。對在疫情期間為承租房屋的中小微企業減免租金的特色園、科技企業孵化器、大學科技園、眾創空間、創業基地、文化產業園、視聽園區等各類載體，優先予以政策扶持。鼓勵在京中央企業參照執行。”當然，需要注意是，該項措施為了避免政府請客，民企買單的情況發生，針對的是國有企業的房產出租，因此，廣大中小微企業如果承租的是國有企業房產，均可以據此提出租金減免的申請。

（二）與出租人協商減免租金

對于因受新冠疫情影響嚴重的商業承租人，如果其出租人是非國有企業或個人的，可以及時向出租人提出減免租金的請求，并提供其受疫情影響不能正常從事生產、經營、辦公的證據和造成經濟損失的證據，本著公平合理的原則，與出租人協商溝通，爭取分擔損失。

需要指出的是，對于普通的商品住宅租賃，一般情況下，不會因疫情影響租賃住宅的占有、使用，即便人員實施了住所隔離，也可以通過線上支付方式實現租金支付，因此，該等住宅承租人主張因疫情而租金減免的難度較大。

（三）區別租賃合同受疫情影響的具體情況，通過訴訟或仲裁途徑請求減免租金或解除合同

對于承租房屋從事商業經營活動的商場、餐飲、娛樂、高租金的服務業領域的承租人如果因政府采取疫情防控的行政措施導致租賃合同履行受限或不能實現合同目的的，可以在保存證據的基礎上先行與出租人協商減免租金或解除合同。協商不成的可以按照租賃合同的約定，及時提出訴訟或仲裁。這里，涉及到是主張適用不可抗力還是情勢變更的選擇問題。對此，可以參照本文前述的兩者區別結合個案情況進行選擇。通常情況下，筆者建議盡可能選擇主張不可抗力。因為，情勢變更的司法審查程序更為嚴格。按照《最高人民法院關于正確適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)服務黨和國家的工作大局的通知》要求，確需在個案中適用情勢變更的，應當由高級人民法院審核。必要時應提請最高人民法院審核。從司法實踐來看，很多法院在適用情勢變更原則時由于未履行審核程序，被二審或再審認定為程序違法。因此，建議承租人在不抗力發生時及時通知出租人，并積極收集疫情防控行政措施影響其租賃合同履行的證據，比如，當地政府及有關部門發布的疫情防控公告、防控通知、應急方案、被隔離觀察的證明等，積極證明其在疫情防控期間已不能實現正常經營等承租合同目的。同時，積極采取措施避免損失的進一步擴大。需要注意的是，即便構成不可抗力，也并不意味著損失完全由出租人承擔，而是應當合理分擔。因此，在訴訟仲裁過程中，承租人要本著理性務實的態度，盡量與出租人通過調解程序，達成和解，公平合理分擔損失，實現同舟共濟、共克難關之目的。