【案件簡介】

2013年12月30日，承租人與出租人簽訂《租賃合同》，承租人租賃屬于出租人位于北京市某地的大院內的土地、房屋及其附屬設施，租期5年（14年1月至18年底），租金共計200萬元，雙方約定租賃期限內，承租人投資新建的地上物歸承租人所有，遇拆遷，承租人投資新建的地上物補償和營業損失歸承租人即承租人所有。

合同簽訂后，陸續新建了5000平米的磚混和鋼架結構建筑，承租人實際支付租金至2017年底，18年初至4月的房租13萬元未支付。案涉租賃場地，土地面積8400平方米，1至27號房屋建筑面積6500平米（7個房中房按照附屬物計算補償），搬遷補償、補助費總計2382萬元，其中，土地補償1209萬元；房屋補償495萬元；裝修及附屬物補償價187萬元；停業損失456萬元；其他搬家補助（搬家、固話移機、空調移機、寬帶移機等）33萬元。搬遷獎勵119萬元。

雙方一致認可3、5、7、9、11、17、19、21、23為新建，4號、27號房屋由誰建設存在爭議。承租人主張房中房1、2、3均系其所建，出租人不予認可。2017年11月27日，案涉租賃場地的電表戶在供電局銷戶。

【法院認為】

一審法院：

一、根據騰退公告確定的時間2018年5月15日，確定為合同解除之日；

二、案涉房屋2017年底斷電，不具備經營條件，雙方的對賬單和租金支付憑證對2017年租金做過核減，法院認可，已多交的租金出租人應當退還承租人，數額法院酌定為4.8萬元；

三、未支付補償款系雙方爭議較大，并非出租人故意拖延，違約的主張不成立，法院不予支持；

四、對雙方認可無爭議的房屋，法院予以確認，對于存在爭議的4號房屋承租人未能證明其所建，歸出租人所有，27號房屋承租人有證據證明為其所建，在承租人提交的錄音證據中出租人也予以認可，但辯稱這是委托承租人建設理由不成立，錄音中出租人認可房中房2、3系承租人增建，但是未提及房中房1，且無其他證據證明，法院不予認可，最終確認3、5、7、9、11、17、19、21、23、27系承租人新建，房中房2、3系新建；

五、關于拆遷款分配：

1、土地補償款及拆遷獎勵歸出租人所有；

2、經營損失，按照700元/平米的標準，根據已確定的房屋歸屬，扣除承租人新建房屋遮蓋原有房屋的情況，出租人支付承租人305萬元；

3、房屋補償按照其歸屬，出租人支付承租人297萬元；

4、裝修及附屬物（房中房屬附屬物）按照歸屬，及雙方證據，出租人支付承租人84萬元；

5、搬家補助，法院認為承租人為實際騰退人，搬家補助全部歸承租人所有，承租人主動放棄部分法院認可，出租人支付承租人搬家補助費32萬元。

以上總計，721萬元。

二審法院：

一、爭議較大的27號房屋，承租人提供了建筑施工方和工程款支付的事實，結合錄音能認定爭議房屋為承租人新建；

二、承租人新建的房屋遮蓋出租人原有房屋，導致出租人未獲得經營損失賠償。但相應的經營損失一審法院已扣除，二審法院不支持未支持主張；

三、承租人為實際拆遷騰退人，拆遷補助費支付給承租人并無不當；

四、合同約定拆遷時，承租人新建的建筑物補償和經營損失歸承租人所有，相應的新建房屋裝修和附屬物以及按照裝修及附屬物補償的房中房，也屬于賠償屬于承租人。合同約定定對租賃物的裝修及改造部分歸出租人所有，與上述約定并不沖突，承租人在出租人所有房屋裝修和改造按照合同約定屬于出租人，新建的房屋裝修和附屬物，雖然合同并未約定，但是按照物權添附和主物從物的原則，一審法院判定新建房屋的裝修和附屬物賠償歸承租人所有，并無不當，二審法院予以確認；

綜上，駁回出租人上訴，維持原判。

再審法院：

駁回出租人的再審申請。

二、北京地區的司法裁判觀點

綜上，北京地區，裁判的尺度基本按照《北京市高級人民法院關于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》（京高法發﹝2013﹞462號）的規定執行，對于原有建筑基本的裁判原則是，有合同約定的依據合同約定，無約定或者約定不明的，停產停業損失和搬遷費一般由承租人享有。承租方對新增建筑及附屬物按照物權歸屬享有相應補償款，法院一般不會審查房建設手續以及合法性問題，一般按照拆遷是否補償來判定是否予以分配。裝修按照殘值計算決定是否賠償。

主要爭議焦點，在新建建筑的歸屬、裝修及附屬物的歸屬。

由于雙方在租賃期間沒有對新建的事實證據進行固定或者確認，事后法院很難認定歸屬。另外，在拆遷過程中出租方和承租方為了爭取更多拆遷利益，甚至前期達成某種合作（非正式），后期分配拆遷利益不均產生糾紛。

三、外地市的司法裁判觀點

1、湖南省邵陽市中級人民法院（2019）湘05民終2753號租賃合同糾紛案件

【裁判觀點】

承租人不是房屋征收補償協議的相對方，不能直接依據拆遷補償合同取得裝修裝飾補償款、停產停業損失、搬遷費等相關費用，但可依據與房屋所有權人達成的租賃合同取得相關拆遷補償費用。

由于承租人不屬《房屋拆遷補償協議書》的相對人，雙方在簽訂《房屋租賃合同書》時亦未就因政府征收拆遷房屋對糕點屋造成停產停業損失、搬遷費等相關損失如何處理作出過約定，加之出租人因政府舊城改造拆遷需收回兩間涉案門面，雙方之間的不定期租賃合同已于2019年6月30日合法解除，故承租人提出應由出租人支付停產停業損失、搬遷費的依據不足，本院不予支持。

2、廣東省廣州市中級人民法院（2019）粵01民終8122號租賃合同糾紛案件

【裁判觀點】

至于承租人本案主張出租人支付房屋拆遷補償款問題，從涉案的《物業租賃合同》看，該租賃合同并未對有關拆遷補償款作出約定，承租人是否應當獲得拆遷補償款、可以獲得哪些拆遷補償款、如何確定拆遷補償款的數額，涉案《物業租賃合同》的權利義務范疇難以涵括。民事法律關系的產生、權利義務關系的形成，非因法律的特別規定，需要通過法律關系參與主體的意思表示一致才能形成。承租人所提拆遷補償款爭議與本案租賃糾紛并非同一法律關系，應另循法律途徑予以解決。承租人在本案中要求出租人支付拆遷補償款，本院不予支持。

四、關于經營性用房出租拆遷利益的分配討論

1、承租人是否有權直接分配拆遷利益

一種觀點為，北京市的司法裁判觀點和河北省拆遷的補償辦法第15條的規定“生產經營者依法承租房屋進行生產經營且租賃合同未到期所承租房屋被征收的，其停產停業損失補償費應當依照生產經營者與被征收人的約定分配；無約定的，房屋征收部門可將生產經營者的停產停業損失直接補償給生產經營者。”可以看出，承租人可以直接參與拆遷利益的分配。

另一種觀點，湖南省邵陽市法院的觀點是租賃合同與拆遷協議不是同一個法律關系，在沒有租賃合同約定的情況下不能直接分配拆遷利益；廣州市法院進一步論述，民事法律關系的產生、權利義務關系的形成，非因法律的特別規定，需要通過法律關系參與主體的意思表示一致才能形成，承租人所提拆遷補償款爭議與本案租賃糾紛并非同一法律關系。也就是說承租人不能在租賃合同中獲得拆遷利益的分配。國有地上房屋征收補償條例、陜西省拆遷補償辦法和廣州市拆遷補償辦法，對于承租人能否直接獲得拆遷利益，均持否定態度。

筆者傾向于后者觀點，請求權的基礎是法律規定或者協議約定，承租人主張直接分配拆遷利益沒有事實和法律依據，國有地上房屋征收補償條例將房屋的所有權人作為被拆遷人，拆遷補償的利益屬于被拆遷人（出租人），雖然河北省的實施細則突破了上位法的規定，但是實踐中，大部分省市還是保持了與上位法一致的規定，即承租人不享受拆遷利益。

但是，并不是說承租人的利益得不到法律的保護，作為用益物權人，物權法對用益物權人面臨拆遷，可以參照物權所有權人面臨拆遷獲得相應補償，筆者認為出租人獲得補償是一個參照標準的上限，補償的范圍不應超過出租人可得利益。根據合同法關于租賃合同解除的規定，承租人享有基于合同的損失賠償請求權，參照物權法的上限標準獲得相應的賠償，江蘇省高院認為出租人應當在拆遷補償范圍內對承租人的損失予以補償，也說明承租人的請求權應當與合同法規定一致。

2、承租人拆遷過程中損失的舉證責任的分配

對于承租人的損失，在合同沒有明確約定的情況下，舉證責任應在承租人，拆遷補償的相關款項只能作為賠償款的參考，如果承租人不能證明其因拆遷造成損失，出租人不負有損失的賠償責任。

在實務中，涉及到新建房屋的重置成新價補償，承租人的舉證責任是證明其建設了房屋并支付了工程款，如新建房屋因為未獲規劃審批等情況未獲拆遷補償的，承租人不享有損失的賠償請求權。這類損失的爭議，主要在房屋的歸屬問題。那么對于租賃合同到期終止，出租人在拆遷后獲得由承租人新建房屋的補償款，原承租人是否有權就其新建的房屋獲得補償款問題，承租人不免除損失的舉證責任，對于是否賠償損失，有兩種觀點，第一種觀點，參照裝修的殘值耗盡，合同到期終止且合同未約定補償，承租人缺少請求權的基礎，不享有拆遷利益；第二種觀點，房屋為承租人所建，出租人在拆遷時獲得利益，應當按照公平原則分配拆遷利益，詳見本文石景山法院（2015）石民初字第8223號判決的觀點。

對于經營的損失，承租人同樣有舉證責任，通常情況下拆遷決定到實際拆遷，這段時間承租人有充分的時間準備換地經營，對經營損失有合理的預期，且拆遷并非出自出租人的過錯，筆者認為直接按照拆遷的一次性停產停業損失標準，全部支付承租人，顯示公平，出租人出租房屋或者租金收益也是一種經營行為，奈何厚此薄彼，只保護承租人的經營利益，所以在認定經營損失時應當根據租賃剩余的時間和承租人的實際經營狀況，基于公平原則，按照剩余租賃期限占總租賃期限的比例，參照獲得經營損失補償，計算出的數額較為合適。

對于搬遷費，承租人應當證明其為設備、附屬物等搬遷工作的支出情況，以此計算損失情況，再綜合出租人獲得搬遷費的情況，由法院酌定。

裝修和附屬物的處理，最高院出臺有房屋租賃合同的司法解釋，爭議較小。

對于搬遷獎勵，是對實際騰退人的獎勵，筆者認為承租人積極配合騰退拆遷也是出于租賃合同解除后的租賃物的返還和清算義務，即使承租人能舉證其積極配合拆遷工作，也因與案件沒有關聯性和缺少請求權基礎，而不能被支持。當然，實踐中也有例外，通州法院（2017）京0112民初34539號案件，則基于《通州文旅區拆遷補償辦法》規定，拆遷獎勵給實際騰退企業（承租人），承租人舉證申請法院調取了通州文旅區拆遷補償辦法，法院支持拆遷獎勵給付承租人。

五、實務中的注意事項

實務中，特別是城市郊區被列入城市規劃范圍內的區域，是拆拆利益糾紛高發的地區，為避免不同地區司法裁判觀點的差異，導致出租人和承租人的權利義務失衡，減少糾紛和損失，筆者有以下幾點建議：

從出租人角度：

（1）簽訂租賃合同時約定，租賃期間承租方未經出租方書面同意擅自新建、改建、裝修、擴建租賃物的，在合同解除時，承租人自行拆除，出租人不承擔任何賠償責任，造成出租人損失的，依法賠償；

如遇政府拆遷，未經書面同意的新建、裝修和擴建，造成的損失由承租人自行承擔，與出租人無關；

對于出租人同意新建、改建、裝修、擴建租賃物的，雙方應就相應的造價進行確認。

（2）拆遷決定發布后正式拆遷前，出租人應當邀請承租人參加評估機構對租賃物的測量和評估，確認物的歸屬，避免權屬不清而造成糾紛和被動。

必要時與承租方簽訂合同解除協議，約定承租人退還租賃物的時間，營業執照從注冊地址遷出租賃地的時間，搬遷費的承擔和經營損失的支付，建議給予承租人一定的免租和退租，甚至補償來換取和平解除合同。

（3）拆遷時想獲得停產停業損失，建議使用本公司的營業執照和能實際控制的關聯公司的營業執照，因為拆遷時一般要求公司在租賃地有一年以上的經營行為和相關的完稅要求，不建議使用承租人的營業執照，往往會導致經營損失的全部補償歸承租人。

（4）吃虧往往都是源自貪圖小利，大量案件都顯示，在拆遷決定后實際拆遷前，出租人和承租人因為爭取拆遷利益的需要，不是積極的解除合同，配合拆遷騰退，而是口頭或者書面的協商，達成如何能共同配合獲得政府更多的拆遷補償，承租人也樂于“幫助”出租人，用突擊擴建建筑、新建廠房、硬化道路、修建圍墻、拖延設備搬遷和人員撤離等方式與政府周旋，其結果是，承租蓋的房子和留下的設備搬遷費都歸了承租人，更有甚者拆遷的獎勵也歸了承租人。

從承租人角度：

要將出租人的限制做松綁，不但要仔細閱讀一般由出租人提供的合同文本，必要時讓專業的律師審核，最好能在租賃合同中明確約定損失計算的方法（例如參照租金、營業額等），承租期間及拆遷期間，與出租人的任何合作都要保存錄音和書面證據，將出租人承諾的補償具體客觀化，作為損失計算的依據，避免出租人拿到補償款后，反悔不認，徒增訴訟和時間成本支出。