一、問題現狀

隨著疫情緩解，二手房交易市場逐漸活躍。據貝殼研究院統計數據顯示，2020年5月份，北京二手房成交量環比增長39%，同比增長75%，成交均價為每平米62609元。

購買二手房，除改善居住條件外，“子女上學”、家庭資產保值增值等也是主要目的。如目標房產存在戶口遺留、“學籍占用”問題，則不但導致購房人當下購房目的無法實現，房屋轉讓的價格也將受到影響。因此，所購房屋落戶情況、學籍占用情況等隱性因素也成為購房人關注的重點。

但由于二手房落戶情況及“學籍”占用的信息不對外公開，一旦事前未核實或者出賣人惡意違約，購房人的權益將受到嚴重侵害。

二、主要違約情形

1.出賣人及家人拒絕遷戶或無法遷戶

一種情況是出賣人出于某種利益考量，雖有其他落戶的去處，但仍拒絕遷戶；另一種情況是出賣人及其家人的戶籍“無處可去”，客觀上無法將戶口遷出（見民事判決書：2012滬一中民二（民）終字第3289號）。

2.出賣人也從他人購得房屋，此前已有他人落戶

部分出賣人也是通過購買二手房獲得目標房產，且出賣人居住多年，均未察覺其所購房屋已存在的落戶情況。在出賣人出售房屋時，出賣人認為不可能存在落戶情況并基于此作出承諾。然而當發現落戶情況時，原落戶人員無法聯系或者拒絕遷戶。

3.目標房產系“學區房”，但學籍已被占用，致使購房人“為子女上學”的購房目的落空（見民事判決書：2017京02民終12619號）

部分二手房系“學區房”，家長購房主要是為子女上學。但出賣人在明知購房人的購房目的的前提下，拒不告知真實的學籍占用情況，隱瞞自家子女或者親屬子女占用學籍情況，使購房人子女的入學資格受到嚴重影響。

以北京市朝陽區公布的2020年義務教育學位分派規定為例：“實際居住地址（憑適齡兒童少年父母或其他法定監護人房屋所有權證或不動產權證書）用于登記入學之年起，原則上小學六年內、初中三年內只提供實際居住地址服務范圍內的一個入學學位（符合國家生育政策的除外）”。也就是說，如果待售房屋中僅能存在一個入學學位，一旦占用，“小學六年內、初中三年內”即便落戶于房屋內，也不具有入學資格（此處解讀或有偏差，具體請查詢相關政策）。

三、裁判觀點

1.針對“戶口遷出”的訴求

購房人如以“判令出賣人立即將戶口遷出”為訴求，一般無法得到法院支持。我國戶籍管理客觀上要求遷戶人需有滿足落戶條件的落戶單位或房產，實行“嚴進寬出”的戶口遷移政策， “落戶”端嚴格把關，“遷出”端除非公民個人自愿遷出且能夠另行落戶，否則戶籍管理部門一般無法強制公民個人遷戶，法院即便作出遷戶判決也無法執行。

因此，在民事訴訟程序中，要求出賣人遷戶或案外人遷戶，訴求均無法得到支持。但上海市于2018年發布了《上海市場主戶口管理規定》，具備條件的權利人可依法申請落戶人員遷戶。

2.針對“學籍騰空”的訴求

針對“學區房”學籍被占用情況，購房人可能提出要求“出賣人限期騰空學籍”的訴求，以求子女獲得入學資格。但這種訴求涉及另一個公民基本受教育權，無法獲得法院支持。

3.針對“違約金”的訴求

裁判觀點一般可總結為以下三種：

第一種，出賣人未“遷戶”且并不對購房人子女就學等相關利益造成影響的，違約金一般“酌減認定”。

我國違約金以“補償”為主要功能，購房人未明確提供“損失依據”時，一旦出賣人提出“違約金約定過高”，法院一般予以酌減。一般違約金從2萬至5萬不等。

第二種，“戶籍”、“學籍”問題致使購房人購房目的落空的，違約金支持幅度較大。

在發生出賣人違約致使購房人“子女入學”等利益嚴重受損時，法院一般視合同約定情況，更大幅度支持購房人的“違約金”訴求。

上海市徐匯區一案例（見民事判決書：2019滬0104民初23530號），全額支持購房人違約金訴求。該判決中，對于出賣方任某的違約行為，上海市徐匯區人民法院“本著對守約者誠信行為的保護，衡量被告違約過錯程度，并考慮到系爭房屋為‘學區房’這一顯著特點，對原告主張的違約金數額不予調整”，按照合同價20%判令任某向購房人支付違約金60余萬。個人認為，該判決的裁判態度，對于遏制惡意違約者有震懾作用，對法院轄區內二手房此類爭議的違約方具有警示作用。

第三種，在出賣人惡意違約客觀上造成購房人嚴重損失的情況下，法院仍以“當事人主張違約金過高”而予以調整，僅按照房價總額的5%左右支持原告提出按照約定提出的“合同價20%違約金”訴求。

以北京為例，學區房總價動輒五百萬以上，將合同約定的“房屋總價20%（100萬）”違約金調整至十幾萬，在子女無法入學、房屋轉售價格大幅降低、購房人根本無力再次購房的情況下，購房人損失何止百萬。在購房人傾盡全力購買目標房產以追求子女優質教育資源的背景下，“酌定”大幅減少違約金總額，或有違“公平”原則，也一定程度上縱容了此類違約情形的發生。

而有些案例，即便出賣人違約情形明顯，給購房人造成了巨大的經濟損失和精神壓力，但對購房人的違約金主張完全駁回，則對于購房人而言，確實得不償失（見民事判決書：2017京0101民初13號和2018京0102民初15252號）。

四、如何“防范于未然”

二手房遷戶及學籍問題，雖然事后的司法救濟從經濟上或者精神上能夠給購房人提供補償，但購房人應占據主動權。購房人在出賣人簽署系列購房協議之前，需要對房屋內落戶情況、學籍情況進行客觀調查，以便評估風險，作出真實的意思表示。

具體而言，可以從以下幾個方面入手：

1.針對戶籍問題，要求出賣人攜帶房屋權屬證書，與購房人一同前往房屋所在轄區派出所戶籍科查詢房屋的戶籍登記情況。

2.針對“學區房”，如有適齡兒童，可考慮要求購房人與出賣方一同前往所涉及學校核實學籍占用情況。如因學校暫不提供上述信息，則需在合同中明確約定嚴苛的違約責任。

作為出賣人，有義務保證出售房屋的學籍符合買房人的需求，如果發現出賣人作出虛假陳述，致使買房人無法實現子女入學目的，則有權解除購房合同，出賣人應全額退款并承擔高額違約金。

3.針對中介機構，要求中介機構在落實房屋學籍問題上承擔更多的責任。

作為房屋銷售服務方，中介機構有義務查清出售房屋的戶籍、學籍信息。如因中介機構怠于履行相關核查義務，購房人與出賣人簽約甚至過戶后才發現房屋存在戶籍、學籍等問題，則應由中介機構對出賣人所應承擔的違約責任承擔連帶擔保責任。同時，中介公司基于與購房人之間簽署的《居間合同》，也應承擔盡職履約的違約責任。

除此之外，希望法院在審理此類案件過程中，充分考慮“學區房”的客觀經濟價值，更大幅度支持購房人的違約金主張，增加出賣人的違約成本和中介公司的注意義務。雖然“房子是用來住的，不是用來炒的”，但購房人拿著此類政策性文件，不僅無法在購房過程中獲得議價權，一旦出現出賣人惡意違約的情形，房屋貶值的損失不是相關政策文件所能彌補的。